부동산 등기부 보는 방법 2

부동산 등기부 보는 방법 2

< 목차 >

1. 갑구
   • 갑구의 구성
   • 등기된 권리의 순위
   • 갑구에서 주의해야 할 사항
   • 거래가액등기
2. 을구
   • 을구의 구성
   • 을구에서 주의해야 할 사항
   • 등기부 내용수정

1. 갑구

• 갑구에는 소유권에 관한 사항을 표시합니다.
• 소유권에 대한 경매개시결정 등기, 압류, 가등기를 기재하며, 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 있는 경우 이를 예고하는 예고등기, 처분을 금지하는 가처분등기 등을 갑구에 기재합니다.
• 부동산 등기를 할때 소유권보존 등기는 가장 먼저 하는 등기이며, 소유권이 2인 이상 공동 소유하게 되면 그 소유권의 지분을 이전하여 표시합니다.
• 갑구에 표시되는 소유권이 이전되더라도 前소유자란은 주말하지 않으며, 해당 등기가 말소 되었을 경우 주말합니다.

1-1. 갑구의 구성

• 등기를 함에 있어 1부동산 1등기용지주의를 적용하여, 1동의 건물 / 1필의 토지에 대해 1등기 용지를 사용합니다.

1. 순위번호 : 해당 부동산 등기에 등기한 순서를 기재합니다.
   • 갑구 사항란에 기재된 순서대로 각 권리간에 우선순위가 정해집니다.
2. 등기목적 : 등기의 종류 / 등기의 내용을 기재합니다.
   • Ex) 소유권 이전, 소유권 보존 등
3. 접수 : 해당 등기의 등기신청서의 등기 날짜와 부여한 접수번호를 기재합니다.
4. 등기원인 : 해당 등기의 원인 및 날짜를 기재합니다.
   • 매매, 해지, 설정 계약 등
5. 권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리 사항을 기재합니다.
   • 소유권 이전의 경우 거래가액을 기재합니다.

1-2. 등기된 권리의 순위

• 각각의 등기는 등기를 행한 순서로 순위번호를 기재하는데, 이때 같은 구(갑구,을구)에서는 그 순위 번호에 의해 우선순위가 결정됩니다.
• 부기등기(ex. 1-2,3-1)는 주등기의 순위에 따라 종속되어 결정됩니다.
• 가등기의 경우, 가등기가 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의해 결정됩니다.
• 갑구와 을구 간의 우선순위 결정은 해당 등기의 접수일자와 접수번호에 의해 순위가 결정됩니다.

1-3. 갑구에서 주의해야 할 사항

1. 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정 등

• 위와 같은 처분제한등기는 채권자가 채권을 지키기 위해 행하는 등기로 채무자(소유자)가 변제를 하지 못하게 되는 경우 그 대상 부동산은 경매 절차를 진행하게 됩니다.
• 또한, 경매개시결정 등기의 경우 이미 해당 부동산에 경매 절차가 진행되고 있음을 의미합니다.
• 가처분의 경우(소유권이전등기 청구권,말소) 해당 부동산에 대한 소송의 원고가 승소판결을 받게 된다면 가처분 이후의 모든 등기가 말소되는 가능성이 매우 높기 때문에 주의해야 합니다.

2. 예고등기

• 예고등기란, 등기원인이 없는 경우에도 인감증명 등의 서류를 위조하여 소유권을 이전하거나, 저당권 설정 또는 말소한 경우, 그 등기를 회복 또는 말소 해줄 것을 소송으로 청구되어 그러한 소송이 제기되었음을 알리기 위해 법원의 촉탁에 의해 행해지는 등기입니다.
• 이때 원고가 승소판결을 하게 되면 이 판결을 진행하는데 저촉되는 등기는 모두 말소되게 됩니다. (선의의 제3자 포함)

3. 가등기

• 가등기는 가등기에 의해 본등기를 하게 되면 그 등기의 순위가 가등기의 순위를 따르기 때문에 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후의 등기(제3자)는 가등기에 대한 본등기가 행해질 때 등기관이 직권말소합니다.

1-4. 거래가액 등기

1. 거래가액 등기의 대상

• 2006년 1월 1일 이후 작성된 매매계약서를 등기원인증서로 하여 소유권이전등기를 진행하는 경우 거래가액의 등기를 할 수 있습니다.
• 등기원인이 매매계약서가 아닌 경우(판결, 조정조서 등)에는 거래가액을 등기하지 않습니다.

2. 거래신고관리번호의 기재

• 매매계약서에 의하여 소유권이전등기를 진행하는 경우 관할관청이 확인한 거래신고관리번호를 신청서에 작성하여야 합니다.

3. 첨부서면

• 소유권이전등기신청 시 매매계약서가 등기원인증서로 신청하는 경우 거래신고필증(관할관청발급)과 매매목록(부동산등기규칙 제124)을 첨부하여야 합니다.

2. 을구

• 을구에는 소유권이외의 권리를 기재합니다.
• 소유권 이외의 권리에는 저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등이 있습니다.

2-1. 을구의 구성

1. 순위번호 : 등기부에 등기된 순서대로 숫자로 표기합니다.
   • 을구 간의 우선순위는 순위번호로 결정됩니다.
2. 등기목적 : 등기되는 등기의 내용, 종류를 기재합니다.
   • Ex) 전세권설정, 근저당권설정 등
3. 접수 : 날짜(등기신청서를 접수한)와 접수번호를 기재합니다.
4. 등기원인 : 등기의 원인이 되는 내용과 일자를 기재합니다.
   • 매매, 해지, 설정 계약 등
5. 권리자 및 기타사항 : 해당 부동산의 권리자 / 기타 권리사항을 기재합니다.
   • Ex) 근저당권설정 : 채무자, 근저당권자, 채권 최고액 등 기재

2-2. 을구에서 주의해야 할 사항

1. 근저당권

• 근저당권은 채무자가 근저당권 채권을 변제하지 않으면 해당 부동산이 경매 절차를 진행하기 때문에 유의해야합니다.
• 등기에 기재된 근저당권의 채권 최고액은 실제 부담해야하는 채무금액이 아니라 향후 부담할 최대한도의 채무액이라는 의미입니다.
  • 일반적으로 최고액의 80% 정도가 실제 채무액입니다.

2. 지상권, 지역권 등

• 지상권, 지역권 등은 해당 부동산에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있기 때문에 유의해야 하는 권리입니다.
• 저당권과 달리 해당 부동산의 일부에도 성립할 수 있으며, 동일 부동산의 같은 부분에는 중복 성립할 수 없습니다.

2-3. 등기부 내용수정

• 등기부에 등기내용이 기재완료 되면 그 등기에 오류가 있다고 하더라도 함부로 수정할 수 없습니다.
• 이때, 등기의 오류가 등기신청을 처음부터 잘못하였거나, 등기관이 잘못 기재한 경우에는 일정 절차를 거쳐 수정할 수 있습니다.
• 이러한 일정 절차를 거쳐 수정하는 등기를 경정등기라고 합니다.

신청 착오인 경우

• 등기 신청 시 잘못 신청한 경우(실제 : 101번지 / 실수 : 110번지)에는 실제 주소지를 주민등록등본 등을 통해 소명하고 경정등기신청서를 제출하여야 합니다.
• 등기관은 이러한 경정등기신청서를 통해서만 이를 바로 잡을 수 있습니다.

등기관이 잘못 기재한 경우

• 등기 신청 시 신청인이 올바른 정보로 신청하였지만, 등기부에 주소가 잘못 되었거나 토지/건물 동시 신청이지만 둘 중 하나만 등기되고 하나는 누락되는 경우에는 등기의 착오 또는 유루가 발생하였다고 말합니다.
• 이러한 착오, 유루는 등기관의 과오로 발생하였기 때문에 경정등기신청서 없이 등기관의 직권으로 바로 잡을 수 있습니다.
• 이때, 등기상 제3자의 이해관계인이 있는 경우에는 제3자의 승낙이 있어야 수정 가능합니다.